Вопросы / Сдача приобретенной недвижимости в аренду и получение дохода
2009_05 Bewerbungsfoto_small

Владимир
Сачков

Ringstrasse 19, 74915 Waibstadt, Germany

Тел. + 49 7263 6052722
Факс +49 7263 6052725
Моб. + 49 151 50735771 Skype: nedvishimost.de
sale@nedvishimost.de

Сдача приобретенной недвижимости в аренду и получение дохода

Выгодно ли вообще приобрести недвижимость в Германии с целью сдачи ее в аредну и получения дохода?
Да, в Германии выгодно инвестировать средства в недвижимость. Особенности рынка недвижимости в Германии, а именно, более привлекательные цены, по сравнению с другими странами и городами Европы, и стабильность его роста постоянно привлекают все большее число инвесторов. В зависимости от объекта, Вы можете рассчитывать на 4-15% годовых от сдачи недвижимости в аренду.

Как искать арендаторов?
Сдавать в аренду недвижимость в Германии не составляет большого труда. Большинство немцев являются, как правило, арендаторами квартир, а не собственниками. При сдаче недвижимости в аренду между владельцем и арендатором заключается договор аренды, при этом арендатор выплачивает залог владельцу квартиры в сумме равной примерно трехмесячной ставке арендной платы. В случае, если по вине арендатора, что-то сломается в квартире или будет испорчено, данный залог не возвращается и, как правило, используется на устранение неполадок или ремонт.
Поэтому выгодно приобрести квартиру и сдавать ее в наем. Отношения между собственником и арендатором урегулированы на уровне государственных законов, а также регламентируются заключенным договором аренды. Поиск арендаторов не так уж сложен, Вы можете дать объявление в местной газете или разместить информацию в интернете, а можете воспользоваться услугами риэлтора или агенства недвижимости, которые за определенное вознаграждение займутся поисками арендаторов. Из тех, кто заинтересуется Вашим предложением и придет на просмотр и подписание договора, Вы выберете человека, который понравится Вам более всего в качестве арендатора.

Если я покупаю квартиру, сданную в аренду, могу ли я в ней проживать и когда?
Вы можете проживать в купленной Вами квартире после расторжения договора аренды и выселении арендатора.

Можно ли купить недвижимость в Германии и сдавать ее в аренду, а, например, летом на 1-2 месяца приезжать и жить в ней самому?
Это практически невозможно, т.к. найти арендатора на столь короткий срок аренды (менее одного года) крайне сложно, если речь идет, конечно, об обычной аренде, а не об аренде гостиничного типа (суточной). В Германии принято снимать недвижимость на долгий срок, который обычно не оговаривается в договоре аренды.

Что такое горячая и холодная аренда?
В Германии существует два понятия арендной платы: т.н. горячая аренда (Warmmiete) и холодная аренда (Kaltmiete).
Холодная аренда представляет собой плату за пользование помещением, без учета стоимости коммунальных услуг.
Коммунальные услуги (Nebenkosten) оплачиваются арендатором отдельно согласно его объемам потребления. Коммунальные услуги включают в себя плату за вывоз мусора, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, телевизионный кабель (если имеется), освещение в подъезде и т.п. В свою очередь оплата электроэнергии, газа, телефона и, например, подключения к интернету производится не через владельца недвижимости, а напрямую предприятиям электро- и газоснабжения, телефонным компаниям и т.п., с которыми арендатор самостоятельно заключает соответствующие договоры.
Горячая аренда – это полная сумма платежей, состоящая из суммы холодной аренды и платы за коммунальные услуги, которую арендатор должен перечислять арендодателю (владельцу недвижимости) ежемесячно.
В целом процесс оплаты выглядит следующим образом: арендатор ежемесячно перечисляет на счет владельца недвижимости сумму горячей аренды (холодная аренда + плата за коммунальные услуги). Владелец перечисляет далее сумму оплаты коммунальных услуг на счет домоуправления, а из оставшейся суммы оплаты аренды помещения (холодной аренды) оплачивает услуги домоуправления (Hausverwaltung), и делает отчисления в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей может варьироваться, но, в среднем, составляет около 50 Евро в месяц.
Общая сумма расходов по квартире, т.е. коммунальные услуги + услуги домоуправления + коммунальная касса, имеет название жилая плата (Hausgeld, Wohngeld).

Как я могу сдавать недвижимость в Германии, если я постоянно нахожусь в России. Как контролировать этот процесс?
Вы можете воспользоваться услугами одной из русскоязычных управляющих компаний, которые помогут Вам в управлении Вашей недвижимостью на территории Германии. Выбранная Вами компания станет Вашим представителем, или доверенным лицом, перед немецким домоуправлением, перед другими владельцами недвижимости, например, на ежегодном собрании собственников, а также осуществит контроль за своевременной оплатой аренды и коммунальных платежей за проживание в квартире.

Как рассчитывается годовой доход сданной в аренду недвижимости?
Для того, чтобы рассчитать годовой доход объекта недвижимости, необходимо знать о нем следующие данные:

  • общую стоимость объекта недвижимости
  • сумму ежемесячной холодной аренды

Приведем пример:

Квартира стоимостью в 50.000 € сдана за 300 € холодной аренды в месяц.
Чистый доход в год будет составлять 300 € * 12 месяцев = 3.600 € в год.
Для того, чтобы подсчитать в процентном соотношении размер годового дохода от приобретаемой недвижимости, надо сумму годового дохода от холодной аренды (3.600 €) разделить на общую стоимость квартиры (50.000 €) и затем умножить на 100, в итоге получается 7,2 % годовых.